İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından yayımlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’, İstanbul’daki konut yatırımlarında amortisman hesaplarının önemli ölçüde değiştiğini ortaya koydu. Rapora göre, konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki farkın kiralar lehine açılması, yatırımın geri dönüş süresini son 18 yılın en dip noktasına, yani 16,6 yıla (199 ay) kadar düşürdü.
TARİHİ KİRA ÇARPANI DEĞİŞİMİ İstanbul’da, 2022 yılının ortalarında kira çarpanı 329 ay (27,4 yıl) seviyelerine kadar yükselmişti. Ancak izleyen yıllarda bu oran sürekli bir düşüş trendi izledi. 2024’ün üçüncü çeyreğinde 200 ay seviyelerine yaklaşan kira çarpanı, 2025 başında kısa bir yükseliş yaşadıktan sonra, 2026 yılı itibarıyla 199 ay olarak kaydedildi. Bu durum, 2008 yılının ikinci yarısından bu yana en düşük maliyet/kazanç dengesini göstermektedir.
FİYAT ARTIŞLARINDAKİ DENGESİZLİK Endeksa’nın verilerine göre, amortisman süresindeki kısalmanın ardında yatan temel sebep, kira ve satış fiyatlarındaki asimetrik artıştır. İstanbul genelinde son iki yıl içerisindeki veriler incelendiğinde, konut satış fiyatlarının %65,15 artarak ortalama 6 milyon 842 bin TL’ye ulaştığı, konut kiralarının ise %101,05 artış göstererek ortalama 36 bin 707 TL’ye yükseldiği görülmektedir.
YASAL DÜZENLEMELER VE EKONOMİK ETKİLER Sektör uzmanları, kira gelirlerindeki bu hızlanmayı iki temel faktöre bağlıyor. Birincisi, pandemi döneminde uygulanan %25’lik kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte, kira bedellerinin enflasyon rakamlarına uyum sağlamasıdır. İkincisi ise, yüksek faiz oranları nedeniyle konut satışlarının azalması ve yatırımcıların nakit varlıklarını yüksek faizli mevduat ürünlerinde değerlendirmeyi tercih etmesidir. Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi Mart ayında yıllık bazda %26,4’lük bir artış gösterse de, enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında %3,4’lük bir reel kayıp yaşandığı gözlemlenmiştir. 2026’nın ilk çeyreğinde 349 bin 396 adet konut satışı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3’lük sınırlı bir daralmayı işaret ediyor.
